נכסיו של האדם הממוצע כוללים נכסי דניידי ונכסי דלא ניידי שעיקרם זכויות שונות בסוגי המקרקעין השונים דירות, קרקעות וכיו"ב. בדרך כלל עסקאות מקרקעין הנן העסקאות הכלכליות הגדולות של האדם הנורמטיבי והם בעלי משמעות גדולה ביותר. לעיתים מדובר ברכישה ו/או במכירה של דירת מגורים ו/או דירה להשקעה, לעיתים מדובר בנכס מסחרי שנועד לשימוש עסקי ו/או להשכרה ולעיתים מדובר במגרשים וקרקעות המיועדים לבניה ו/או ליעודים שונים.
דירת מגורים
חשיבותה של עסקת רכישת דירת המגורים מכריחה את הרוכש הפוטנציאלי לבחון תחילה האינטרסים והמטרות שבעצם רכישת הדירה. לא דין רכישת דירה למגורים כדין רכישה להשקעה. בבואו של אדם לרכוש דירת מגורים יבחן תחילה את מיקום המגורים קרבתה למקומות העבודה, משפחה, מקומות חינוך וכיו"ב לעומת זאת אדם הבא לרכוש דירה להשקעה יתמקד יותר בנושאים הכלכליים, לדוגמא התשואה מדמי השכירות, הדרישה לשכירות באזור, יכולת המימוש, פוטנציאל עליית שווי הדירה ועוד.
לאחר בחינת האינטרסים כמפורט לעיל, יבחן כל גורם בהתאם ליכולותיו הכלכליות את כדאיות העסקה בצירוף נתונים שונים המשתנים מאדם לאדם כגון המיסים שיחולו על העסקה, הוצאות מימון וכיו"ב.
לצורך הצלחתה של העסקה יש לבחון היטב הצדדים המשפטיים של העסקה, חשוב להיות מלווה בייצוג עורך דין כבר מהשלב הראשוני של העסקה של ההתעניינות בנכס וניהול משא ומתן. עו"ד מומחה מתחום הנדל"ן יסייע בחשיפת המידע הרלוונטי המלא על הנכס, היכרות עם הבירוקרטיה הנדרשת לצורך מימוש העסקה, הבנת המיסוי החל בגין העסקה על מי מהצדדים ויתכן שתהיה לייעוץ והליווי המקצועי השפעה ישירה על כדאיות העסקה.
עסקאות מורכבות במקרקעין
רבים מבעלי הקרקעות מתחבטים איזו עסקת מקרקעין כדאי לבצע בקרקע שבבעלותם, כדי להבטיח את מימוש מרב של הפוטנציאל הכלכלי. כדי לקבל את ההחלטה הנכונה יש לקחת בחשבון שיקולים שונים, לרבות: שיקולי מיסוי, מימון, מימוש מהיר, אופי הקרקע, המיקום, הרצון להתקשר עם צד ג' בעסקה, ריבוי בעלי זכויות ועוד.
לפני שמקבלים החלטה חשוב להכיר את סוגי העסקאות השונות, את היתרונות והחסרונות של כל עסקה ולהתייעץ עם עורך דין ואנשי מס מומחים בתחום הנדל"ן.
עסקת מזומן היא עסקה שבה בעל הקרקע מוכר את הקרקע שבבעלותו עבור תמורה כספית. את התמורה מקבל בעל הקרקע בתוך זמן קצר והעסקה נחשבת לעסקה נטולת סיכונים יחסית, שכן בעל הקרקע מקבל את התמורה באופן מידי. תנאי העסקה ברורים וידועים והוא אינו חשוף לכשלים ובעיות בעת מימוש הבנייה בקרקע. לצד היתרונות הרבים יש גם חיסרון, בעל הקרקע אינו שותף לפוטנציאל של הרווח היזמי הגלום ביחידות שייבנו בקרקע.
עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו בקרקע לקבלן ובתמורה הוא מקבל שירותי בנייה על החלק בקרקע שנשאר בבעלותו.
עסקת תמורות היא עסקה שבה נמכרות מלוא הזכויות של הבעלים בקרקע בעבור קבלת תמורה במזומן או קבלת חלק מהדירות שייבנו על הקרקע.
הזמנת שירותי בנייה זו עסקה שבה בעלי הקרקע מתקשרים עם קבלן ומבצעים את בניית הפרויקט בעצמם. עסקה זו דורשת ידע והבנה בתחום הנדל"ן והון כספי גבוה לצורך הבנייה.
חשוב להדגיש כי יש לבחון כל מקרה לגופו של עניין ולהתאים העסקה הנכונה למקרה הספציפי. השיקולים העומדים לבחינה הנם רבים ומגוונים ולא תמיד יש בחירה אחת נכונה אלא קבלת החלטות כלכליות מורכבות. כך לדוגמא יש לבחון היבטי המיסוי הרבים וביניהם מס שבח, היטלי השבחה, מע"מ וכיו"ב וכן שיקולים נוספים כלכלים ושאינם כלכלים.
עסקאות מקרקעין – מהו התפקיד של עורך הדין?
החוזים בעסקאות מקרקעין מורכבים מעצם טבעם. יש משמעות לכל שלב במו"מ, התנאים המסחריים והתנאים המשפטים בהסכם. יש לדעת לנסח במקצועיות את פרטי התקשרות בין הצדדים הרלוונטיים לכל עסקה ועסקה, ובין היתר: לקבוע תנאים לתוקפו של ההסכם ומנגנון שיעקוב אחרי כל חריגה מהתמורות, לדאוג לערבויות כספיות מתאימות של הקבלן, ולהבטיח רשת הגנה מפני תרחישים שונים העלולים להתרחש במהלך העסקה וכיו"ב.
עורך דין מקצועי ילווה את הצדדים בכל סוג של עסקת מקרקעין החל משלב המו"מ ועד לסיום העסקה. משרדנו צבר ניסיון רב בתחום עסקאות מקרקעין, נשתדל להוציא אל הפועל כל עסקת מקרקעין לשביעות רצונם המלאה של הצדדים.
