תמ"א 38 ופינוי בינוי

תמ"א 38 ופרויקט פנוי בינוי – מנועי הפיתוח המובילים בעולם הנדל"ן בהווה ובעתיד

תמ"א 38 ופרויקט פינוי בינוי מסתמנים כאחד ממנועי הפיתוח המשמעותיים של עולם הנדל"ן בשנים הקרובות.

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. במארס 2005 החליטה ממשלת ישראל על התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה וכדי לעודד את הדיירים הגרים במבנים שהוגדרו כמסוכנים בפני רעידת אדמה החליטה הממשלה להעניק לדיירים הטבות כלכליות במטרה לעודד אותם לביצוע התוכנית. נוסף על זכויות של בניית דירות חדשות במבנה והוספת שטח לדירות הקיימות, נהנים הדיירים גם מהטבות מיסוייות נוספות.

תכנית תמ"א 38 לא חלה על מבנים שנבנו לאחר שנת 1980 בהתאם לתקנים הרלוונטיים לעמידות מבנים ברעידת אדמה.

בעבר חוק המקרקעין קבע כי לצורך הוספת יחידות דיור חדשות בבית משותף, נדרשת הסכמת כל הדיירים לביצוע הפרויקט, אך מאחר והיה ברור למחוקק כי הסיכוי לקבלת הסכמה של מאה אחוז מהדיירים הוא נמוך ומחשש לקשיים בהוצאה לפועל של התכנית הוכנס תיקון לחוק המקרקעין וכעת אפשר לבצע הוספה של דירות חדשות גם בהסכמה של שישים ושישה אחוזים מבעלי הדירות לתמ"א 38/1 (חיזוק המבנה והוספת דירות) ושמונים אחוזים מבעלי הדירות לתמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש).

פינוי בינוי היא תכנית שנוצרה כפתרון לבעיית המחסור בשטחים עירוניים לבנייה בתוך הערים וביצוע התחדשות עירונית. בשטחים המוכרזים כמיועדים לפרויקט פינוי בינוי מתבצעת הריסה של המבנים הישנים ובנייה מחדש של שכונה חדשה בעלת תשתיות משופרות יותר.

בשטחים המוכרזים כאזורים המיועדים לפינוי בינוי מקבלים הדיירים דירה חדשה בעלת ערך כספי גבוה יותר מהדירה הישנה, איכות חיים משופרת כתוצאה מהפיתוח והתשתיות החדשות בשכונה והטבות מס שונות. בזמן הבנייה זכאים הדיירים המפונים לדיור חלופי במימון היזם.

תנאי הסף של פרויקט פינוי בינוי הם הסכמה בכתב של שמונים אחוז מבעלי הדירות, קבלת הכרה של הרשות המקומית במתחם כמתחם לפינוי בינוי ותנאים המאפשר בניית חנייה לדיירי הבניין.

בשונה מתוכנית תמ"א 38 שבה מדובר על בניין אחד בלבד, או בניינים בודדים צמודים בפרויקט פינוי בינוי מדובר על שכונה, על רחוב או על צד אחד של הרחוב ועוד.

השתלבות בפרויקט התחדשות עירונית תמ"א 38 ופינוי בינוי עשויה להיות בבחינת מתנה לדיירים, אשר זוכים לחיזוק תשתיות המבנה ועמידותו בפני רעידות אדמה, שדרוג ושיפור הנראות החיצונית שלו ושיפוץ ושדרוג ראוי לשמו של הדירות להשבחת הערך שלהן וטובת איכות החיים של הדיירים.

הקושי הראשוני והמרכזי ביציאה לפרויקט תמ"א 38 הוא ההגעה להסכמה בין כלל בעלי הדירות בבניין לבין הקבלן המיועד, בתהליך של משא ומתן מפרך ועריכת חוזה מורכב הכולל בתוכו סעיפים רבים המתייחסים למכלול של התרחשויות, שרירות, קיימות אפשריות.

בין יתר השיקולים והתנאים המסחריים והמשפטים יש לבחון מספר רב של נושאים ותניות להבטחת זכויות הדיריים והצלחת העסקה. להלן יפורטו כדוג' מספר נושאים מרכזיים שיש להתאימם כראוי לעסקה הספציפית:

בטוחות וערבויות – בהתחייבותו כלפי הדיירים לקיום הפרויקט לוקח על עצמו היזם התחייבות כלכלית עצומה למימון עלויות הבניה, מיסוי, אגרות והיטלים, ליווי הנדסי ואדריכלי, דאגה לרווחת הדיירים במועד הבניה על פי המוסכם ועוד. חשוב לוודא ולכלול בהסכם את קיומן של ערבויות ובטחונות כלכליות לבצוע מלא של העבודה כמתחייב.

אורח החיים במהלך השיפוץ – הקבלן מקבל את המנדט המלא להפוך את המבנה לאתר בניה. שיבושים דוגמת ניתוק אספקת הגז הם הכרחיים לצרכי בטיחות, ושיבושים אחרים דוגמת ניתוקים באספקת החשמל, המים והתקשורת עשויים להתרחש. חשוב לתחום ולהגדיר את האפשרויות החלופיות שמעמיד היזם לרשות הדיירים לתקופה זו, החל מהעמדת כיריים חשמליים או מערכת חלופית לחימום מים, וכלה בפתרון מגורים חלופי, איכותו ותקופתו.

תמורה– התמורה המתקבלת לבעלי הדירות מפרויקטים מסוג זה היא השבחה מהותית של הנכס, אולם זו עשויה להיות שונה ממבנה למבנה, על פי מצב המבנה והתשתיות וההסכם הנחתם. תוספת של חדר ביטחון, מרפסת וחניה הנם חלק מן התוספות האפשריות, כאשר חשוב לשמור על אחידות התועלת המסופקת לדיירים לצורך אישור הפרויקט, כמו גם פירוט מלא בחוזה של התמורה והתכניות לביצועה.

לוח זמנים – על כל יתרונות הפרויקט, מגורים בלב אתר בניה או יציאה לדיור חלופי זמני הם מחיר המביא עמו חוסר נוחות, במטרה לזכות בדירה ומבנה משודרגים ורבי ערך. יחד עם זאת חשוב לתחום לוחות זמנים לא רק לסיום הפרויקט כולו אלא גם מפורטים על פי שלבי העבודה.

ליווי של גורמים מקצועיים מצד הדיירים כדוג' מפקח בניה, שמאי מקרקעין, מודד מוסמך, יועץ ביטוח וכו', אשר יוודאו קיום מלא של התחייבויות היזם.

מיסוי מקרקעין – קבלת הפטורים הנדרשים ו/או הטלת חיובי המיסים על הצדדים.

עסקאות מקרקעין – מהו התפקיד של עורך הדין?

עסקת תמ"א 38 ופרויקט פינוי בינוי הן עסקאות נדל"ן מסובכות ומורכבות, עסקאות שבהן מוכרים הדיירים את זכויות הבנייה ליזם הפועל מול בעלי המקצוע השונים. אלו עסקאות המורכבות ממספר חוזים מול גופים שונים, עסקאות נדל"ן בעלות פוטנציאל גבוה לרווחים, לצד סיכונים רבים.

החוזים בעסקאות אלו מורכבים ממספר גדול של סעיפים. יש לדעת לנסח במקצועיות את פרטי התקשרות בין הדיירים לקבלן או ליזם, לפרט במדויק את התמורות שיקבלו הדיירים ואת השווי הכספי שלהם, לקבוע תנאים לתוקפו של ההסכם ומנגנון שיעקוב אחרי כל חריגה מהתמורות, לדאוג לערבויות כספיות מתאימות של הקבלן, לביטוח ולטוות רשת הגנה שתבטיח מפני תרחישים שונים העלולים להתרחש במהלך הבנייה, לסכן את הנכס ולפגוע בהצלחת העסקה.

עורך דין מקצועי ילווה את בעלי הדירות בעסקאות הנ"ל החל מההגשה לקבלת היתר בנייה ועד לסיום העסקה. הוא יגדיר את לוח הזמנים לביצוע העסקה, יקבע מנגנון פיצוי למקרה של חריגה מלוח הזמנים ועוד.

משרדנו צבר ניסיון רב בתחום עסקאות מקרקעין, נשתדל להוציא אל הפועל כל עסקת מקרקעין לשביעות רצונם המלאה של הצדדים.